Come ottenere l'aiuto del governo L'acquisto di un Fixer-Upper Home

Gli acquirenti di case in cerca di un prestito "fisso" per una casa che necessita di riparazioni o per finanziare la manutenzione necessaria per la loro casa attuale spesso si trovano in un dilemma: non possono prendere in prestito i soldi per comprare una casa perché la banca non concedere il prestito fino al completamento delle riparazioni e le riparazioni non potranno essere eseguite fino all'acquisto della casa.

Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) offre due programmi di prestito che possono trasformare in realtà il sogno di ridisegnare un riparatore: il mutuo 203 (k) della Federal Housing Administration e il mutuo HomeStyle Renovation di Fannie Mae.

Il programma 203 (k)

Il programma 203 (k) di HUD può consentire a un acquirente di acquistare o rifinanziare una proprietà e di includere nel prestito i costi per effettuare riparazioni e miglioramenti. Il prestito 203 (k) assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA) è erogato da istituti di credito ipotecari riconosciuti a livello nazionale. È disponibile per le persone che vogliono occupare la casa.

Il requisito dell'acconto per un proprietario-occupante (o un'organizzazione non profit o un'agenzia governativa) è circa il 3 percento dei costi di acquisizione e riparazione della proprietà.

I lavori di ristrutturazione non si limitano alla putrefazione e al decadimento. Possono includere l'acquisto di nuovi elettrodomestici, la pittura o la sostituzione di pavimenti obsoleti.

Requisiti

• Punteggio di credito minimo di 580 (o 500 con acconto del 10%)
• Acconto minimo del 3,5%.
• Solo residenze primarie

Come funziona il programma

Il prestito HUD 203 (k) prevede le seguenti fasi:

• Un potenziale acquirente domestico individua un riparatore-superiore ed esegue un contratto di vendita dopo aver effettuato un'analisi di fattibilità della proprietà con il loro agente immobiliare. Il contratto dovrebbe indicare che l'acquirente sta cercando un prestito 203 (k) e che il contratto è subordinato all'approvazione del prestito sulla base di ulteriori riparazioni richieste da parte dell'FHA o del prestatore.
• L'acquirente domestico quindi seleziona un finanziatore 203 (k) approvato dalla FHA e organizza una proposta dettagliata che mostri lo scopo del lavoro, inclusa una stima dettagliata dei costi per ogni riparazione o miglioramento del progetto.
• La valutazione viene eseguita per determinare il valore della proprietà dopo la ristrutturazione.
• Se il mutuatario supera il test di merito creditizio del prestatore, il prestito si chiude per un importo che coprirà il costo di acquisto o di rifinanziamento della proprietà, i costi di ristrutturazione e i costi di chiusura consentiti. L'importo del prestito includerà anche una riserva per imprevisti dal 10% al 20% dei costi totali di rimodellamento e verrà utilizzato per coprire eventuali lavori extra non inclusi nella proposta originale.
• Alla chiusura, il venditore della proprietà viene pagato e i fondi rimanenti vengono inseriti in un conto di garanzia per pagare le riparazioni e i miglioramenti durante il periodo di riabilitazione.
• I pagamenti del mutuo e la ristrutturazione iniziano dopo la chiusura del prestito. Il mutuatario può decidere di imputare fino a sei pagamenti ipotecari (PITI) nel costo della riabilitazione se la proprietà non sarà occupata durante la costruzione, ma non può superare il periodo di tempo previsto per il completamento della riabilitazione. (PITI sta per capitale, interessi, tasse e assicurazione.)
• I fondi detenuti in garanzia vengono rilasciati all'appaltatore durante la costruzione attraverso una serie di richieste di sorteggio per i lavori completati. Per garantire il completamento del lavoro, viene trattenuto il 10% di ogni estrazione; questi soldi vengono pagati dopo che il prestatore determina che non ci saranno privilegi sulla proprietà.
• È richiesta un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), ma a differenza dei prestiti convenzionali, non viene rimossa una volta che il patrimonio netto nella proprietà raggiunge il 20%.

Per un elenco dei finanziatori che offrono il programma di riabilitazione 203 (k), consultare l'elenco dei prestatori 203 (k) di HUD. Il tasso di interesse e i punti di sconto sul prestito sono negoziabili tra il mutuatario e il creditore.

Ipoteca di rinnovamento di Fannie Mae HomeStyle

L'ipoteca HomeStyle Renovation attraverso Fannie Mae offre un modo conveniente e flessibile per i mutuatari che prendono in considerazione miglioramenti domestici per effettuare riparazioni e ristrutturazioni con una prima ipoteca, piuttosto che una seconda ipoteca, una linea di credito di equità domestica o altri metodi di finanziamento più costosi.

Proprietà idonee

L'ipoteca HomeStyle può essere utilizzata per acquistare:

• Residenze principali, da una a quattro unità
• Case secondarie di una unità (unità della nonna)
• Investimenti immobiliari unitari (cooperative, condomini)

I tipi di mutui per ristrutturazioni includono mutui a tasso fisso di 15 e 30 anni e mutui a tasso variabile (ARM). Fannie Mae osserva che "L'importo principale iniziale del mutuo non può superare l'importo massimo ammissibile del mutuo Fannie Mae per un primo mutuo convenzionale".

Acconti

Mentre l'anticipo minimo del prestito Fannie Mae HomeStyle medio è di circa il 5%, non ci sono specifici acconti minimi di acconto. Invece, i prestatori di HomeStyle utilizzano fattori quali l'equità della casa e il merito di credito del debitore per determinare il costo del prestito. 

I mutui HomeStyle sono unici in quanto Fannie Mae li ha basati sul valore "come completato" della casa dopo aver effettuato riparazioni e aggiornamenti. Di conseguenza, l'acquirente è assicurato che tutti i costi delle ristrutturazioni saranno coperti dall'ipoteca. Inoltre, il denaro per i miglioramenti non viene rilasciato fino a quando il lavoro non è stato completato e approvato da un ispettore certificato FHA. Non è necessario "equità del sudore".

Cosa è incluso?

L'ipoteca HomeStyle offre una vasta gamma di costi per l'inclusione nel prestito, tra cui:

• Spese per architetti o designer
• Valutazioni di efficienza energetica
• Aggiornamenti di ingegneria e progettazione
• Ispezioni richieste
• Commissioni di autorizzazione

Tutti i lavori devono essere completati tempestivamente da architetti e appaltatori autorizzati, autorizzati e certificati. Tutte le riparazioni effettuate utilizzando questo tipo di prestito devono essere definitivamente apposte sulla proprietà.