Cosa sono Fannie Mae e Freddie Mac?

La Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") e la Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") sono state istituite dal Congresso per creare un mercato secondario per i mutui residenziali. Sono considerate "imprese sponsorizzate dal governo" (GSE) perché il Congresso ha autorizzato la loro creazione e stabilito i loro scopi pubblici.

Insieme, Fannie Mae e Freddie Mac sono le maggiori fonti di finanziamento immobiliare negli Stati Uniti. Ecco come funziona:

• Assicuri un mutuo per comprare una casa.
• Il tuo finanziatore probabilmente rivende quell'ipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac.
• Fannie Mae e Freddie Mac detengono questi mutui nei loro portafogli o impacchettano i prestiti in titoli garantiti da ipoteca (MBS) che poi vendono al pubblico.

La teoria è che fornendo questo servizio, Fannie Mae e Freddie Mac attraggono investitori che altrimenti non potrebbero investire fondi nel mercato dei mutui. Questo, teoricamente, aumenta il pool di denaro disponibile per i potenziali proprietari di case.
Entro il terzo trimestre del 2007, Fannie Mae e Freddie Mac detenevano mutui del valore di $ 4,7 miliardi, circa l'ammontare del debito totale detenuto pubblicamente dal Tesoro degli Stati Uniti. A luglio 2008, il loro portafoglio era chiamato un casino da $ 5 trilioni.

Storia di Fannie Mae e Freddie Mac

Anche se Fannie Mae e Freddie Mac sono stati noleggiati dal Congresso, sono anche società private di proprietà degli azionisti. Sono stati regolati dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti dal 1968 e dal 1989, rispettivamente.
Tuttavia, Fannie Mae ha più di 40 anni. Il New Deal del presidente Franklin Delano Roosevelt creò Fannie Mae nel 1938 per aiutare a far ripartire il mercato immobiliare nazionale dopo la Grande Depressione. E Freddie Mac è nato nel 1970.
Nel 2007, EconoBrowser ha osservato che oggi non esiste "alcuna garanzia esplicita da parte del governo del proprio debito". Nel settembre 2008, il governo degli Stati Uniti ha sequestrato sia Fannie Mae che Freddie Mac.

Altri GSE

• Federal Farm Credit Banks (1916)
• Federal Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

Azione congressuale contemporanea su Fannie Mae e Freddie Mac

Nel 2007, la Camera ha approvato H.R.1427, un pacchetto di riforma della regolamentazione GSE. L'allora comandante generale David Walker dichiarò nella testimonianza del Senato che “[A] il regolatore GSE per alloggi singoli potrebbe essere più indipendente, obiettivo, efficiente ed efficace rispetto a organismi regolatori separati e potrebbe essere più importante di uno dei due. Riteniamo che potrebbero essere raggiunte sinergie preziose e la competenza nella valutazione della gestione del rischio GSE potrebbe essere condivisa più facilmente all'interno di un'unica agenzia.

Crisi ipotecaria subprime

Una crisi dei mutui subprime si è verificata negli Stati Uniti tra il 2007-2010, in parte a causa di un indebolimento dell'economia, ma anche a causa di una bolla immobiliare che ha spinto i prezzi delle case sempre più in alto. Le case erano grandi, i loro prezzi erano alti, ma i mutui erano economici e facili da ottenere, e la teoria immobiliare prevalente era che era intelligente comprare (molto) più casa del necessario perché si trattava di un investimento solido. Se lo desiderassero, gli acquirenti potrebbero rifinanziare o vendere la casa perché il prezzo sarebbe più alto di quando è stato acquistato. 

L'esposizione concentrata di Fannie e Freddie ai mutui residenziali statunitensi, unita alla loro elevata leva finanziaria, si è rivelata una ricetta per il disastro. Quando si è verificato l'inevitabile crollo dei prezzi delle case, ha creato un picco associato alle insolvenze dei mutui, e Fannie e Freddie stavano trattenendo centinaia di migliaia di mutui ipotecari sottomarini: le persone dovevano più, in alcuni casi molto di più, sulle loro case di quanto valessero le case . Tale situazione ha contribuito notevolmente alla recessione del 2008. 

Collapse and Bailout

A metà del 2008, le due società si erano estese a quasi $ 1,8 trilioni di attività combinate e $ 3,7 trilioni di garanzie di credito fuori bilancio nette combinate. Nello stesso periodo, tuttavia, hanno registrato perdite per $ 14,2 miliardi e il loro capitale complessivo ammontava solo all'1% circa della loro esposizione ai rischi ipotecari. Nonostante gli sforzi compiuti nell'estate del 2008 per sostenere il fallimento dei GSE (il Housing and Economic Recovery Act del 30 luglio ha temporaneamente conferito al Tesoro americano un'autorità di investimento illimitata), entro il 6 settembre 2008, il GSE deteneva o garantiva $ 5,2 trilioni di dollari in casa debito ipotecario. 

Il 6 settembre, la Federal Housing Finance Agency ha affidato a Fannie Mae e Freddie Mac la tutela, assumendo il controllo delle due società e stipulando accordi privilegiati per l'acquisto di titoli privilegiati con ciascuna istituzione. Il contribuente americano alla fine ha pagato un salvataggio di $ 187 miliardi ai due GSE.  

Una clausola del salvataggio è stata che la qualità dei prestiti immobiliari sostenuti da Fannie Mae e Freddie Mac doveva migliorare. Le indagini degli economisti Dongshin Kim e Abraham Park segnalate nel 2017 indicano che la qualità dei prestiti post-crisi è effettivamente più elevata, in particolare per quanto riguarda i requisiti relativi ai livelli di rapporto debito / reddito (DTI) e punteggi di credito (FICO). Allo stesso tempo, i requisiti di prestito al valore (LTV) sono stati allentati dal 2008, consentendo un costante aumento del numero di prestiti per l'acquirente di abitazioni per la prima volta. 

Recupero

Nel 2017, Fannie e Freddie avevano restituito $ 266 miliardi al Ministero del Tesoro degli Stati Uniti, rendendo il loro salvataggio un enorme successo; e il mercato immobiliare si è ripreso. Tuttavia, Kim e Park suggeriscono che il monitoraggio continuo della qualità dei mutui sarebbe prudente. Mentre FICO e DTI sono indicatori della capacità del mutuatario di pagare i loro mutui in tempo, l'LTV è un'indicazione della volontà del debitore di pagare. Quando il valore della casa scende al di sotto del saldo del prestito, le persone hanno meno probabilità di pagare i loro mutui. 

fonti

• Boyd, Richard. "Riportare i GSE? Salvataggio, politica abitativa degli Stati Uniti e caso morale di Fannie Mae." Giornale di alloggi a prezzi accessibili e diritto allo sviluppo della comunità 23,1 (2014): 11-36. Stampa.
• Ducas, John V. Subprime Mortgage Crisis 2007-2010. Storia della Federal Reserve. 22 novembre 2013.
• Frame, W. Scott, et al. "Il salvataggio di Fannie Mae e Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29,2 (2015): 25-52. Stampa.
• Kim, Dongshin e Abraham Park. "Quanto sono sani i recuperi di Fannie Mae e Freddie Mac? Ci sono vulnerabilità che la storia deve ripetere?" Revisione aziendale di Graziadio 20 (2017). Stampa.
• Panoramica dei prodotti delle agenzie sponsorizzate dal governo / agenzia (GSE) 200
• Quali sono le origini di Freddie Mac e Fannie Mae?