I 7 casi di dominio eminenti più importanti

Il dominio eminente è l'atto di prendere la proprietà privata per uso pubblico. Elencato nel quinto emendamento della Costituzione degli Stati Uniti, dà agli stati e al governo federale il diritto di sequestrare la proprietà per uso pubblico in cambio di un giusto risarcimento (basato sul giusto valore di mercato per un pezzo di terra). Il concetto di dominio eminente è collegato alla funzionalità del governo, poiché il governo deve acquisire proprietà per infrastrutture e servizi come scuole pubbliche, servizi pubblici, parchi e operazioni di transito.

Sette casi giudiziari chiave nel corso del XIX e XX secolo hanno consentito alla magistratura di definire un dominio eminente. La maggior parte delle eminenti sfide del dominio si concentrano sul fatto che le terre siano state prese per uno scopo che si qualifica come "uso pubblico" e se la compensazione fornita fosse "giusta".

Kohl v. Stati Uniti

Kohl v. Stati Uniti (1875) fu il primo caso della Corte Suprema degli Stati Uniti a valutare i poteri eminenti del governo federale. Il governo ha sequestrato una parte delle terre del firmatario senza compenso allo scopo di costruire un ufficio postale, un ufficio doganale e altre strutture governative a Cincinnati, Ohio. I firmatari hanno sostenuto che il tribunale non era competente, che il governo non poteva acquisire il terreno senza una legislazione adeguata e che il governo avrebbe dovuto accettare una valutazione indipendente del valore del terreno prima di compensare.

In una decisione pronunciata da Justice Strong, la corte si è pronunciata a favore del governo. Secondo l'opinione della maggioranza, il dominio eminente è un potere fondamentale ed essenziale concesso al governo attraverso la Costituzione. Il governo può sviluppare una legislazione per definire ulteriormente il dominio eminente, ma la legislazione non è tenuta a fare uso del potere.

Secondo l'opinione della maggioranza, Justice Strong ha scritto:

"Se il diritto di dominio eminente esiste nel governo federale, è un diritto che può essere esercitato all'interno degli Stati, per quanto necessario al godimento dei poteri conferitigli dalla Costituzione."

Stati Uniti contro Gettysburg Electric Railroad Company

Nel Stati Uniti contro Gettysburg Electric Railroad Company (1896), il Congresso usò un eminente dominio per condannare il campo di battaglia di Gettysburg in Pennsylvania. La Gettysburg Railroad Company, proprietaria di terreni nella zona condannata, fece causa al governo, sostenendo che la condanna violava il loro diritto al quinto emendamento.

La maggioranza ha stabilito che fintanto che la compagnia ferroviaria riceveva un giusto valore di mercato per la terra, la condanna era lecita. In termini di uso pubblico, il giudice Peckham, a nome della maggioranza, ha scritto: “Non si dovrebbe prendere una visione ristretta del carattere di questo uso proposto. Riteniamo che il suo carattere e la sua importanza nazionali siano chiari ”. Inoltre, il tribunale ha ritenuto che la quantità di terra necessaria in qualsiasi sequestro di dominio eminente spetti al legislatore determinare, non al tribunale.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. contro City of Chicago

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. contro City of Chicago (1897) ha incorporato la clausola sugli introiti del quinto emendamento utilizzando il quattordicesimo emendamento. Prima di questo caso, gli stati avevano usato eminenti poteri di dominio non regolati dal quinto emendamento. Ciò significa che gli stati potrebbero aver sequestrato la proprietà per uso pubblico senza un semplice risarcimento.

Nel 1890, la città di Chicago mirava a collegare un tratto di strada, anche se significava tagliare la proprietà privata. La città ha condannato la terra attraverso una petizione giudiziaria e ha pagato solo un risarcimento ai proprietari. Quincy Railroad Corporation possedeva parte della terra condannata e ricevette $ 1 per la presa, spingendo la ferrovia ad appellarsi alla sentenza.

In una decisione 7-1 emessa dal giudice Harlan, la corte decretò che lo stato avrebbe potuto prendere la terra di dominio eminente se i proprietari originali avessero ricevuto solo un risarcimento. La presa della terra della compagnia ferroviaria non aveva privato l'azienda del suo utilizzo. La strada tagliava solo in due i tratti della ferrovia e non causava la rimozione dei tratti. Pertanto, $ 1 era solo una compensazione.

Berman contro Parker

Nel 1945, il Congresso istituì l'Agenzia del Land per la riqualificazione del Distretto di Columbia per autorizzare il sequestro di distretti abitativi "rovinati" per la ricostruzione. Berman possedeva un grande magazzino nell'area in programma per la riqualificazione e non voleva che i suoi beni venissero sequestrati insieme all'area "rovinata". Nel Berman contro Parker (1954), Berman fece causa sulla base del fatto che il District of Columbia Redevelopment Act e il sequestro della sua terra violavano il suo diritto al giusto processo.

In una decisione unanime pronunciata dal giudice Douglas, il tribunale ha riscontrato che il sequestro della proprietà di Berman non costituiva una violazione del suo diritto al quinto emendamento. Il quinto emendamento non specifica a cosa serva la terra al di fuori dell '"uso pubblico". Il Congresso ha il potere di decidere quale potrebbe essere questo uso e l'obiettivo di trasformare la terra in abitazioni, in particolare abitazioni a basso reddito, si adattano al generale definizione della clausola sugli incassi.

L'opinione della maggioranza del giudice Douglas recitava:

"Una volta che la questione dello scopo pubblico è stata decisa, la quantità e il carattere della terra da prendere per il progetto e la necessità di un particolare tratto per completare il piano integrato rimane a discrezione del ramo legislativo."

Penn Central Transportation v. New York City

Penn Central Transportation v. New York City (1978) chiese alla corte di decidere se una Legge sulla Conservazione del Punto di Riferimento, che proibiva a Penn Station di costruire un edificio di 50 piani sopra di esso, era costituzionale. Penn Station ha sostenuto che impedire la costruzione dell'edificio equivaleva a una presa illegale dello spazio aereo da parte della città di New York, violando il quinto emendamento.

Il tribunale ha statuito in una decisione 6-3 che la Legge sui punti di riferimento non costituiva una violazione del quinto emendamento in quanto limitare la costruzione di un edificio di 50 piani non costituiva una presa dello spazio aereo. La Legge sui punti di riferimento era più strettamente correlata a un'ordinanza di zonizzazione rispetto all'eminente dominio e New York aveva il diritto di limitare la costruzione nell'interesse pubblico di proteggere il "benessere generale" dell'area circostante. Penn Central Transportation non ha potuto dimostrare che New York aveva "preso" significativamente la proprietà semplicemente perché avevano abbassato la capacità economica e interferito con i diritti di proprietà.

Hawaii Housing Authority v. Midkiff

La legge sulla riforma agraria delle Hawaii del 1967 ha cercato di affrontare la questione della disparità della proprietà terriera sull'isola. Settantadue proprietari terrieri privati ​​possedevano il 47% della terra. Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) ha chiesto al tribunale di stabilire se lo stato delle Hawaii potesse emanare una legge che avrebbe usato il dominio eminente per prendere terre dai locatori (proprietari di proprietà) e ridistribuirle ai locatari (affittuari).

In una decisione 7-1, il tribunale ha stabilito che la legge sulla riforma agraria era costituzionale. Le Hawaii hanno cercato di usare un dominio eminente per impedire una concentrazione di proprietà privata, uno scopo generalmente associato a un buon governo democratico. Inoltre, il legislatore statale ha lo stesso potere di prendere questa decisione quanto il Congresso. Il fatto che la proprietà sia stata trasferita da una parte privata a un'altra non ha vanificato la natura pubblica dello scambio.

Kelo v. City of New London

Nel Kelo v. City of New London (2005), la querelante, Kelo, ha fatto causa alla città di New London, nel Connecticut, per aver sequestrato la sua proprietà sotto il dominio eminente e trasferirla a New London Development Corporation. Susette Kelo e altri nella zona avevano rifiutato di vendere le loro proprietà private, quindi la città lo ha condannato per costringerli ad accettare un risarcimento. Kelo ha affermato che il sequestro della sua proprietà costituiva una violazione dell'elemento di "uso pubblico" della clausola sugli introiti del quinto emendamento in quanto la terra sarebbe stata utilizzata per lo sviluppo economico, che non è esclusivamente pubblico. La proprietà di Kelo non fu "rovinata" e sarebbe stata trasferita a un'impresa privata per lo sviluppo economico.

In una decisione 5-4 pronunciata dal giudice Stevens, il tribunale ha confermato alcuni aspetti della sua sentenza Berman contro Parker e Hawaii Housing Authority v. Midkiff. La corte ha stabilito che la ridistribuzione della terra faceva parte di un piano economico dettagliato che includeva l'uso pubblico. Anche se il trasferimento di terra era da una parte privata a un'altra, l'obiettivo di tale sviluppo economico-economico aveva uno scopo pubblico definitivo. In questo caso, la corte ha ulteriormente definito "uso pubblico" spiegando che non era limitato all'uso letterale da parte del pubblico. Piuttosto, questo termine potrebbe anche descrivere il beneficio pubblico o il benessere generale.

fonti

• Kohl v. United States, 91 U.S. 367 (1875).
• Kelo v. New London, 545 U.S. 469 (2005).
• Stati Uniti contro Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104 (1978).
• Auth alloggiamento Hawaii v. Midkiff, 467 U.S. 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348 U.S.26 (1954).
• Chicago, B. & Q. R. Co. contro Chicago, 166 U.S. 226 (1897).
• Somin, Ilya. "La storia dietro Kelo v. City of New London." Il Washington Post, 29 maggio 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-takings-case-came-to- choc-the-coscienza-of-the-nazione /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• "Storia dell'uso federale del dominio eminente." Dipartimento di Giustizia degli Stati Uniti, 15 maggio 2015, www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• "Legge costituzionale. Potere federale di dominio eminente. " Revisione della legge dell'Università di Chicago, vol. 7, n. 1, 1939, pagg. 166-169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• "Annotazione 14 - Quinto emendamento." Findlaw, constitution.findlaw.com/amendment5/annotation14.html#f170.