Come la regola anti-ribaltamento HUD protegge gli acquirenti di case

Nel maggio 2003, il Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti ha emanato un regolamento federale inteso a proteggere i potenziali acquirenti di case da pratiche di prestito potenzialmente predatorie associate al processo di "lancio" di mutui immobiliari assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA).

Grazie alla regola, gli acquirenti di case possono "sentirsi sicuri di essere protetti da pratiche senza scrupoli", ha detto l'allora segretario dell'HUD Mel Martinez. "Questa regola finale rappresenta un passo importante nei nostri sforzi per eliminare le pratiche di prestito predatorie", ha affermato in un comunicato stampa.

In sostanza, il "lancio" è un tipo di strategia di investimento immobiliare in cui un investitore acquista case o immobili con il solo intento di rivenderli a scopo di lucro. Il profitto dell'investitore è generato dall'aumento dei futuri prezzi di vendita che si verificano a seguito di un mercato immobiliare in aumento, ristrutturazioni e miglioramenti del capitale apportati alla proprietà o entrambi. Gli investitori che adottano la strategia di ribaltamento rischiano perdite finanziarie dovute al deprezzamento dei prezzi durante il declino del mercato immobiliare.

Il "lancio" domestico diventa una pratica abusiva quando una proprietà viene rivenduta per un grande profitto a un prezzo gonfiato artificialmente immediatamente dopo essere stata acquisita dal venditore con miglioramenti apprezzabili o nulli della proprietà. Secondo HUD, il prestito predatorio si verifica quando gli ignari acquirenti di case pagano un prezzo molto più alto del suo valore di mercato o si impegnano in un'ipoteca a tassi di interesse gonfiati ingiustamente, costi di chiusura o entrambi.

Da non confondere con il lancio legale

Il termine "capovolgere" in questo caso non deve essere confuso con la pratica completamente legale ed etica di acquistare una casa finanziariamente in difficoltà o fatiscente, apportando ampi miglioramenti alla "equità del sudore" al fine di aumentare veramente il suo giusto valore di mercato e quindi venderlo per un profitto.

Cosa fa la regola

Ai sensi del regolamento HUD, FR-4615 Divieto di lancio di proprietà nei programmi di assicurazione ipotecaria unifamiliare di HUD ", recentemente le case lanciate non possono beneficiare dell'assicurazione mutui FHA. Inoltre, consente alla FHA di richiedere alle persone che tentano di vendere case capovolte di fornire ulteriore documentazione comprovante che il valore di mercato equo stimato della casa era veramente aumentato in modo significativo. In altre parole, dimostrare che il loro profitto dalla vendita è giustificato.

Disposizioni chiave della regola

Vendita da parte del proprietario di Record

Solo il proprietario del registro può vendere una casa a un individuo che otterrà un'assicurazione ipotecaria FHA per il prestito; non può comportare alcuna vendita o cessione del contratto di vendita, una procedura spesso osservata quando si determina che il compratore di casa è stato vittima di pratiche predatorie.

Restrizioni temporali sulle rivendite

• Le rivendite avvenute dopo 90 giorni o meno dall'acquisizione non potranno beneficiare di un'ipoteca assicurata da FHA. L'analisi della FHA ha rivelato che tra gli esempi più eclatanti di prestiti predatori si è verificato un "ribaltamento" che si è verificato in un arco di tempo molto breve, spesso in pochi giorni. Pertanto, i "capovolgimenti rapidi" saranno eliminati.
• Le rivendite tra 91 e 180 giorni saranno ammissibili a condizione che il prestatore ottenga una valutazione aggiuntiva da un perito indipendente sulla base di una soglia percentuale di rivendita stabilita da FHA; questa soglia sarebbe relativamente alta in modo da non influire negativamente sugli sforzi legittimi di riabilitazione ma scoraggiare comunque venditori, finanziatori e periti senza scrupoli dal tentativo di capovolgere le proprietà e frodare gli acquirenti di case. I finanziatori possono anche dimostrare che l'aumento del valore è il risultato della riabilitazione della proprietà.
• Le rivendite avvenute tra 90 giorni e un anno saranno soggette all'obbligo per il creditore di ottenere documentazione aggiuntiva a supporto del valore per affrontare circostanze o posizioni in cui HUD identifica il lancio di proprietà come un problema. Questa autorità sostituirà la soglia prevista più elevata stabilita per il periodo di 90-180 giorni sopra menzionato e sarà invocata quando l'FHA determina che si possono verificare abusi sostanziali in una determinata località.

Eccezioni alla regola antiribaltamento

L'FHA consentirà di derogare alle restrizioni di lancio della proprietà per:

• proprietà acquisite da un datore di lavoro o da un'agenzia di trasferimento in relazione al trasferimento di un dipendente;
• rivendita di proprietà pignorate di proprietà bancaria da parte di HUD nell'ambito del suo programma di proprietà immobiliare (REO);
• vendite di proprietà da parte di altre agenzie governative statunitensi;
• vendite di immobili da parte di organizzazioni non profit approvate da HUD per l'acquisto di immobili unifamiliari con uno sconto con restrizioni di rivendita;
• vendite di proprietà acquisite dal venditore per eredità;
• vendite di immobili da parte di istituti finanziari statali e noleggiati a livello federale e società sponsorizzate dal governo;
• vendite di proprietà da parte di agenzie governative locali e statali; e
• vendite di proprietà all'interno delle aree di emergenza maggiore dichiarate dal presidente (PDMDA), solo in seguito all'emissione di un avviso di deroga da HUD.

Le restrizioni di cui sopra non si applicano ai costruttori che vendono una casa di recente costruzione o costruiscono una casa per un mutuatario che intende utilizzare finanziamenti assicurati FHA.